Casa conviene comprarla o affittarla

In tempi di incertezza gli investimenti in beni rifugio sono sempre quelli più apprezzati.

Oro, argento, materie prime (petrolio escluso) tengono al riparo da speculazioni e crisi.

Anche l’immobiliare è molto amato, specie in Italia dove abbiamo un debole per il mattone. Si acquista una casa per poterci vivere, ma anche come investimento.

Purtroppo nel nostro paese i proprietari di seconde case, quelle non adibite ad abitazione principale, sono particolarmente tartassati dal punto di vista fiscale.

Imposte di registro maggiorate, IMU, TARI sono tra le tasse più odiate ed incidono particolarmente sulla rendita mensile che un’abitazione può regalarci.

Perché gli italiani amano particolarmente acquistare case visto che il 70,2% è padrone di quella in cui vive? La principale motivazione è il desiderio di avere una casa e non pagare un affitto a fondo perduto.

Per la maggior parte degli italiani dunque, l’acquisto della residenza principale consente loro di accumulare ricchezza, “mentre gli affitti sono soldi buttati dalla finestra”.

Un po’ di numeri

La proprietà è anche il modo migliore per prepararsi alla pensione per il 65% delle persone. Le coppie con figli rappresentano quasi la metà (49%) degli acquirenti recenti (cioè che hanno acquistato da meno di cinque anni), cioè molto più della loro quota di popolazione (28%).

E quasi 4 acquirenti su 10 (38%) hanno tra i 30 e i 39 anni, più del doppio della loro quota nella popolazione (17%).

Certo, la soddisfazione di diventare proprietario della propria casa regala una sensazione unica , ma il suo costo resta alto.

I costi di acquisto (dal 7 al 10% del prezzo di acquisto in alcuni casi se non è prima casa), tassa di proprietà, costi di manutenzione e lavori aggiuntivi, si aggiungono al budget dell’acquirente, oltre al peso degli interessi sul prestito.

Per l’inquilino, questo affitto “buttato fuori dalla finestra” è spesso meno caro del costo di un’equivalente casa acquistata a credito, almeno fino al rimborso del prestito. Anche con l’inflazione degli affitti, da non trascurare, l’inquilino può quindi accumulare anche un patrimonio per “avere qualcosa”.

Casa come investimento

Ci sono poi coloro che acquistano casa per avere una rendita, potete leggere l’interessante articolo sulla rendita affitto casa.

Quindi vale davvero la pena acquistare una casa piuttosto che prenderla in affitto? Il problema è che lo sappiamo solo alla fine, quando la casa viene rivenduta!

È solo confrontando il prezzo di rivendita delle abitazioni e il capitale accumulato dall’affittuario che sappiamo se in definitiva era meglio acquistare o affittare, da un punto di vista finanziario.

Dipende anche dagli investimenti del locatario e dalle loro prestazioni, imprevedibili come l’evoluzione dei mercati immobiliari.

Più alto è l’affitto rispetto al prezzo di acquisto di un immobile, più giudizioso sembra acquistarlo piuttosto che affittarlo.

La redditività locativa dell’immobile, ovvero il canone annuo rispetto al prezzo di acquisto, è quindi un primo criterio.

Con una redditività lorda media degli affitti del 3% – 5% gli inquilini sono più tentati di acquistare la loro casa nelle città in cui i prezzi rimangono bassi.

In tutto ciò bisogna tenere conto anche dei costi del mutuo ovvero degli interessi.

Al momento in cui stiamo scrivendo l’articolo il “costo del denaro” è particolarmente basso, conviene quindi prendere un mutuo, ma attenzione ai costi variabili o fissi a seconda del tipo di mutuo scelto.

Imprevisti

L’acquisto di un immobile ad uso investimento espone a rilevanti rischi.

Il rischio più frequente è il mancato pagamento del canone da parte del conduttore.

Nel caso di morosità da parte dell’inquilino il proprietario sarà costretto ad avviare una procedura di sfratto per morosità e successivamente una procedura di recupero crediti.

In relazione al recupero crediti è importante sottolineare che spesso la procedura si conclude con un esito negativo.

Ci sono poi i periodi di imprevedibilità come quelli del COVID che stiamo vivendo.

In molte grandi città c’è stato il fuggi fuggi dei turisti, molte case prima adibite a case vacanze sono rimaste sfitte ed i padroni di casa le stanno proponendo a prezzi bassi.

Appartamenti in centro che prima erano inavvicinabili vengono ora affittati al 50% in meno delle quotazioni di mercato. Questo perché altrimenti resterebbero vuote.

In questi casi chi ha comprato uno o due anni fa ha fatto un pessimo affare perché probabilmente alcuni appartamenti si deprezzeranno.